U bent hier

Huurovereenkomst van negen jaar

Elke huurovereenkomst loopt normaal gezien negen jaar.
Dit zal automatisch het geval zijn voor:

  • een huurovereenkomst zonder aanwijzing van de duur
  • een huurovereenkomst met een bepaalde duur tussen de drie en negen jaar

Begin en einde van overeenkomst

De periode van negen jaar start op de dag die in het contract vermeld staat.
Na afloop van de huurperiode van negen jaar kunnen de huurder en de verhuurder het contract beëindigen. Zij hoeven geen motief op te geven voor deze beslissing. Ze moeten ook geen vergoeding betalen aan de tegenpartij, op voorwaarde dat ze minstens zes maanden vóór de vervaldag het contract opzeggen.

Als geen van beide partijen het contract opzegt, zal na afloop van de periode van negen jaar het contract automatisch voor drie jaar verlengd worden; daarbij blijven de voorwaarden van de oude overeenkomst behouden. Om de drie jaar hebben beide partijen de mogelijkheid om het contract stop te zetten. Ze moeten geen vergoeding betalen mits ze opnieuw een opzeggingstermijn van zes maanden in acht nemen.

Voortijdige beëindiging van huurovereenkomst

Gedurende deze periode van negen jaar hebben de huurder en de verhuurder nochtans de mogelijkheid een einde te stellen aan de overeenkomst binnen de bepaalde voorwaarden en termijnen. De opzeggingstermijn start telkens op de eerste dag van de maand die volgt op de maand van de opzegging.

De verhuurder heeft drie mogelijkheden om de overeenkomst voortijdig te beëindigen:

Aan elk van deze voorwaarden hangen strikte voorwaarden. Ook moet de verhuurder de huurder telkens een opzegging van zes maanden geven.

De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij de opzeggingstermijn van drie maand respecteert. Gedurende de eerste drie jaar van de huurovereenkomst moet hij de verhuurder wel een vergoeding betalen:

  • drie maand huur als hij het eerste jaar vertrekt
  • twee maand huur als hij het tweede jaar vertrekt
  • één maand huur als hij het derde jaar vertrekt

De woning persoonlijk betrekken

De verhuurder kan op elk ogenblik het contract beëindigen om zelf in de woning te gaan wonen. Hij moet een opzeggingstermijn van zes maanden geven. In de opzeggingsbrief moet hij zeggen waarom hij het contract beëindigt en wie de woning werkelijk zal betrekken.
Een opzegging zonder motief is nietig. De verhuurder moet de huur dan opnieuw opzeggen. De opzeggingstermijn zal pas ingaan wanneer de huurder de nieuwe opzeggingsbrief ontvangt.

De volgende personen kunnen de woning betrekken:

  • de verhuurder zelf
  • zijn/haar echtgeno(o)t(e)
  • zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e)
  • bloedverwanten in opgaande lijn (vader, moeder, grootouders) van de verhuurder en van zijn/haar echtgeno(o)t(e)
  • broers, zussen, ooms, tantes, neven of nichten van de verhuurder en van zijn/haar echtgeno(o)t(e)

Tijdens de eerste drie jaar van het contract is het niet mogelijk om een woning te laten betrekken door familieleden van de derde graad. Dit geldt voor alle contracten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997.

De huurder kan een bewijs van verwantschap vragen. De verhuurder moet dat bewijs binnen twee maanden voorleggen. Doet hij dat niet, dan kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Hij moet deze vordering ten laatste twee maanden voor het einde van de opzeggingstermijn indienen.

De verhuurder of een familielid moet de woning persoonlijk betrekken in het jaar na het verstrijken van de opzeggingstermijn. De woning moet ook werkelijk bewoond blijven gedurende minstens twee jaar.

Als de verhuurder zich niet houdt aan de voorwaarden, dan heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan 18 maanden huur.
Deze verplichting vervalt als de verhuurder een 'buitengewone omstandigheid' kan inroepen. Een 'buitengewone omstandigheid' is een belangrijke gebeurtenis die de verhuurder belet zijn plannen uit te voeren. Deze omstandigheid mocht niet te voorzien zijn op het ogenblik dat hij de opzegging gaf en moet buiten zijn wil plaatsvinden.

Het uitvoeren van werken

De verhuurder kan het contract beëindigen als hij wederopbouw-, verbouwings- of renovatiewerken overweegt. Hij kan dit alleen doen bij het verstrijken van elke driejarige periode en op voorwaarde dat hij een opzeggingstermijn van zes maanden in acht neemt.

De opzegging is alleen geldig als de verhuurder erin vermeldt waarom hij het contract wil opzeggen, en als ze voldoet aan vier vereisten.

  • Bij de opzegging moet de verhuurder een afschrift voegen van een van de volgende documenten:
    • de bouwvergunning (als de werken dit vereisen);
    • een gedetailleerd bestek;
    • een beschrijving van de werken met een gedetailleerde raming van de kosten (als de verhuurder de werken zelf zal uitvoeren);
    • een aannemingsovereenkomst.
  • De verhuurder moet aantonen dat de geplande werken de stedenbouwkundige bepalingen in acht nemen.
  • De verhuurder moet bewijzen dat hij werken wil uitvoeren aan het gedeelte waar de huurder woont. Alle andere werken die de woning van de huurder niet onbewoonbaar maken, zoals werken aan de gevel, de zolder, de tuin of een andere verdieping, zijn geen geldige reden om het contract te beëindigen.
  • De verhuurder moet bewijzen dat de kosten van de werken drie jaar huurprijs overtreffen. Als een gebouw waarin werken voorzien worden verschillende woningen bevat die eigendom zijn van dezelfde verhuurder, is er een soepeler regeling van toepassing: de globale kosten van de werken moeten twee jaar huurprijs van het geheel van deze woningen overtreffen.

De werken moeten beginnen binnen zes maanden en moeten beëindigd zijn binnen 24 maanden na het verstrijken van de opzeggingstermijn. De huurder mag de verhuurder vragen hem de stukken over te maken die dit bewijzen, zoals facturen en foto's.

Als de verhuurder de werken niet uitvoert binnen de voorziene termijnen en onder de vastgelegde voorwaarden, dan heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan 18 maanden huur, behalve als de verhuurder een 'buitengewone omstandigheid' kan inroepen. Een 'buitengewone omstandigheid' is een belangrijke gebeurtenis die de verhuurder belet zijn plannen uit te voeren. Deze omstandigheid mocht niet te voorzien zijn op het ogenblik dat de verhuurder de opzegging gaf en moet buiten zijn wil plaatsvinden. 

Ontbinding zonder motief mits schadevergoeding

Aan het einde van de eerste of tweede driejarige periode mag de verhuurder het contract zonder motief beëindigen, op voorwaarde dat hij een opzeggingstermijn van zes maanden geeft en een vergoeding betaalt. Deze vergoeding hoeft niet betaald te worden op het ogenblik van de opzegging.
Ze bedraagt:

  • negen maanden huur aan het einde van de eerste driejarige periode
  • zes maanden huur aan het einde van de tweede driejarige periode

Deze bepalingen zijn niet verplichtend. Dit betekent dat het contract het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het contract voortijdig te beëindigen. Een bepaling dat de verhuurder de overeenkomst niet zonder motief mag opzeggen vóór het verstrijken van de tweede driejarige periode is bijvoorbeeld een geldige clausule.