U bent hier

Geschillen

Tussen de huurder en verhuurder kan er wel eens een geschil ontstaan. Meestal is achterstallige huur de aanleiding van zo'n conflict.

Bij een huurgeschil kunt u het best eerst samen naar een oplossing zoeken. Als dat niets oplevert, is er nog de verzoeningsprocedure en de gerechtelijke procedure. De enige manier om betaling van de huur af te dwingen en eventueel de ontbinding van het contract te verkrijgen, is de procedure via de vrederechter.
U doet er goed aan voorafgaandelijk juridische informatie, advies en/of hulp in te winnen bij een advocaat of een commissie voor juridische bijstand. Bij die laatste kunt u terecht voor zogenoemde juridische eerstelijnsbijstand, of gratis juridisch advies van een advocaat. Op de website van de Orde van Vlaamse Balies vindt u de contactgegevens van de verschillende commissies.

Verzoeningsprocedure

Als de huurder en verhuurder het niet eens raken over een huurgeschil, hebben zij er alle belang bij om eerst een verzoeningsprocedure te starten. Deze procedure is gratis en het is niet nodig om er een advocaat voor in te schakelen. De partijen kunnen de procedure mondeling aanvragen op de griffie van het vredegerecht van het kanton waar de gehuurde woning gelegen is.
Contactgegevens kunt u terugvinden via de zoekmachines ‘gerechtelijke adressen’ en/of ‘territoriale bevoegdheid’ op deze site.
Daarna zullen huurder en verhuurder met een brief worden opgeroepen om voor de vrederechter te verschijnen.

Twee oplossingen zijn mogelijk:

  • de verzoening lukt. Het akkoord van de partijen wordt vastgelegd in een proces-verbaal, dat dezelfde waarde heeft als een vonnis;
  • een van de partijen verschijnt niet of er is geen akkoord. In dat geval rest enkel de mogelijkheid van een gerechtelijke procedure

Gerechtelijke procedure

Als een verzoeningsprocedure niets heeft opgeleverd of als een van de partijen niet verschenen is, zit er niets anders op dan een gerechtelijke procedure te starten. Er zijn drie manieren om een rechtsvordering (bijvoorbeeld de uithuiszetting) in te leiden:

Vrijwillig verschijnen

De partijen kunnen vrijwillig voor de vrederechter verschijnen. Deze procedure vermindert de gerechtskosten en maakt het de partijen mogelijk van bij het begin hun posities duidelijk te omschrijven.

Een verzoekschrift indienen

De verzoeker dient het verzoekschrift in bij de griffie van het vredegerecht (van het kanton van het gehuurde goed) en vermeldt daarbij:

  • de datum, maand en het jaar
  • de naam, voornaam, woonplaats en het beroep van de verzoeker
  • de naam, voornaam en woonplaats van de persoon tegen wie de vordering is ingesteld
  • de vordering en de korte samenvatting van de middelen van de vordering (zoals de bepalingen van de huurovereenkomst)
  • de handtekening van de verzoeker of van zijn advocaat

Bij het verzoekschrift moet de verzoeker bovendien een recent getuigschrift voegen van de woonplaats van de tegenpartij. Dit getuigschrift is verkrijgbaar bij het gemeentebestuur van de woonplaats van de tegenpartij. De partijen ontvangen dan een oproep om voor de vrederechter te verschijnen. Bij die brief zit ook een afschrift van het verzoekschrift.

Deze procedure is aan te raden wanneer de vrijwillige verschijning van partijen onmogelijk blijkt. Zo kunt u de kosten van de betekening van een dagvaarding vermijden.

Dagvaarding

Ten slotte is het ook mogelijk om de tegenpartij te laten dagvaarden door een gerechtsdeurwaarder. De verzoeker moet dan eerst de kosten van de betekening (officiële bekendmaking) aan de gerechtsdeurwaarder betalen. Wie niet vertrouwd is met de gerechtelijke procedure kan best eerst een advocaat consulteren.

Uithuiszetting

De verhuurder kan de huurder die zijn huurprijs of lasten niet betaalt niet eenzijdig uit de woning zetten, zelfs niet indien het contract in deze sanctie uitdrukkelijk voorziet.

Wanneer de rechter een vonnis tot uithuiszetting velt, voorziet de wet vier beschermende maatregelen in het voordeel van de uitgewezen huurder.

  • Waarschuwing van het OCMW: het OCMW wordt preventief op de hoogte gebracht wanneer een vordering tot uithuiszetting bij de rechtbank wordt ingeleid. Na de waarschuwing zal het OCMW op de meest aangewezen manier hulp bieden. De huurder kan zich tegen de mededeling aan het OCMW verzetten.
  • Termijn van één maand: als de rechter de uithuiszetting uitspreekt, heeft de huurder exact een maand de tijd om de woning te verlaten. De termijn van één maand gaat in vanaf de betekening (officiële bekendmaking) van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder. Deze termijn kan in drie gevallen korter of langer zijn:
    • de verhuurder bewijst dat de huurder de woning al verlaten heeft;
    • de huurder en de verhuurder zijn een andere termijn overeengekomen en dit akkoord wordt in het vonnis tot uithuiszetting opgenomen;
    • de rechter verlengt of verkort de termijn op verzoek van de huurder of de verhuurder.
    De gerechtsdeurwaarder moet de huurder ten minste vijf werkdagen van tevoren de exacte datum van de uithuiszetting meedelen.
  • Bewaring van de inboedel: de goederen die zich bij de uithuiszetting nog in de woning bevinden, zullen op kosten van de huurder op de openbare weg worden gezet. Wanneer de goederen de openbare weg belemmeren, zal de gemeente ze op kosten van de huurder komen weghalen en zes maanden bewaren (tenzij het gaat om bederfelijke goederen of goederen die schadelijk zijn voor de openbare hygiëne, gezondheid of veiligheid).
  • Onbeslagbare goederen: sommige goederen zijn niet vatbaar voor beslag, zoals bedden en beddengoed, kleren en kleerkasten, een wasmachine, een strijkijzer, een eettafel met stoelen, een kookfornuis, een koelkast, studiegoederen en beroepsgoederen.